'농촌체류형쉼터' 궁금증 완벽 정리

 

귀농 귀촌하는 사람들은 집 짓는 것이 가장 큰 고민이다. 비용도 비용이지만 인허가에 막혀 포기하기도 한다. 세금 부담도 크다. 농촌주택은 도시아파트와 비교해 가격상승 기대도 할 수 없다. 환금성도 떨어져 부동산 투자 매력은 적다.
 
이런 사람들에게 틈새였던 것이 농막이다. 개발행위허가나 전용허가, 건축신고 등의 절차 없이 가설건축물로 설치해 사용할 수 있다. 농막의 성격은 농사용 창고다. 면적은 20㎡로 제한하고 있으며 숙박은 할 수 없다. 실제 사용하기 불편했고 효율성도 떨어졌다.
 
농막 설치 신고 후 임으로 면적을 키우고, 데크를 만들고, 정원을 꾸미고, 정화조를 묻는 등 편법과 탈법이 판을 치는 이유다. 관리주체인 지자체들은 걷잡을 수 없이 생겨나는 불법 농막에 대한 체계적인 관리가 힘들어 골머리를 앓고 있다.
 

농지에 만들 수 있는 나만의 숙박공간 '농촌체류형쉼터'

농림축산식품부는 작년(2024년) 국정현안관계장관회의에서 ‘농촌체류형쉼터 도입방안’을 발표했다. 농지에 임시 숙소인 '농촌체류형쉼터'를 지을 수 있도록 하는 내용인데, 기존 농막제도를 보완해 올부터 시행하고 있다.
 
농지를 소유한 사람은 해당 농지에 전용 허가 등의 절차 없이 연면적 33㎡(10평) 이내로 농촌체류형쉼터를 설치할 수 있다. 농막 면적의 1.7배고 숙박도 가능하다. 데크와 주차장, 정화조는 따로 설치할 수 있다. 양도소득세와 종합부동산세가 부과되지 않고 재산세만 내면 된다. 설치 후 최대 12년까지 사용 가능하고 지자체의 판단에 따라 연장도 가능하다.
 
농촌체류형쉼터로 도시와 농촌을 오가며 영농 활동하는 사람들이 최소 숙박 공간을 만들 수 있다. 주소 이전해 상시거주할 살림집이 아니라면 주택과 비교해 장점이 많다.
 

"건축법 제한 없이 조나 자재 내 맘대로 선택할 수 있다"

가장 큰 장점은 구조나 자재를 내 맘대로 선택할 수 있다는 점이다. 주거용으로 사용할 수 있는 집인데도 주택과 달리 허가와 신고, 착공과 준공 등의 절차가 필요 없다. 건축법을 따르지 않기 때문에 면적만 맞추면 내 식대로 지을 수 있다. 내가 가지고 있는 자재, 내가 잘 할 수 있는 공법으로 내 맘대로도 지을 수 있다. 집을 짓는 입장에서는 큰 장점이다.
 
현행 건축법에 따라 주택 건축을 하면 신고부터 착공, 준공까지 까다롭다. 건축주는 필요도 없는 것을 법이 먼저 요구한다. 맞추다 보면 시간과 비용이 많이 든다.
 
몇 가지 예를 들어 보겠다. 주택은 내진설계가 필수다. 아무리 작은 집도 내진설계를 해야 하고 도면대로 지어야 한다. 단열 규정도 까다롭다. 법에서 정한 단열재를 사용해야 하고 두께도 맞추어야 한다. 창문도 등급을 맞춰야 한다. 공법과 자재를 내 맘대로 할 수 없다. 비용과 연계된다. 나무만으로 짓던 통나무집, 흙벽돌이나 블록으로만 짓던 황토집은 짓고 싶어도 지을 수 없다. 통나무집, 황토집이 사라진 이유다. 나무와 흙으로 단열 규정 맞추기 어렵다.

 

"농업진흥지역에도 숙박가능 공간을 만들 수 있다"

체류형쉼터는 자유롭다. 구조나 소재를 다양하게 응용할 수 있다. 내가 원하는 쉼터를 건축비 줄여 지을 수 있다. 큰 장점이다.
 
농업진흥지역에 숙박 가능 공간을 만들 수 있다는 점은 농지혁신이다. 물론 도로 조건이 맞아야 한다. 최소한 현황도로는 있어야 가능하다.

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[농촌체류형쉼터 궁금증 Q&A]

 

[Q] 누가 설치할 수 있나?
 
[A] 농촌체류형 쉼터는 농지이용행위로 설치하는 것으로 농지를 소유한 사람이면 누구나 설치할 수 있다. 농업인은 물론 주말농장용 토지를 소유한 사람도 가능하다. 임차농은 토지 소유주의 토지사용승낙서를 첨부했을 경우 설치가 가능하다.
 
[Q] 어디에 설치할 수 있나?
 
[A] 농지법 제2조 가목 규정에 따른 농지(사실상 농지 포함)에 설치가 가능하다. 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물재배지로 이용되는 토지다. 단, ‘초지법’에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외하고 방제지구 등 설치 제한 지역에서는 불가합니다.
 

 

[Q] 설치하려면 농지면적이 얼마나 필요한가?
 
[A] 쉼터와 데크, 주차공간, 정화조 등 부속시설들을 합한 면적의 두 배 이상의 농지를 보유해야한다. 쉼터와 부속시설을 합산한 면적 이외의 농지에서는 영농 활동을 해야 한다.
 
[Q] 부지에 접한 도로 폭은 건축법에 정한 기준인 4m를 확보해야 하나?
 
[A] 농촌체류형 쉼터를 설치할 농지는 반드시 ‘농어촌도로정비법’ 상 면도‧이도‧농도 또는 소방차·응급차 등 차량 통행이 가능한 현황도로에 접하면 된다. 현황도로는 오랜 기간 주민들이 관습적으로 실제 사용해 온 사실상의 통로를 말하며, 쉼터 설치가 가능한 도로 여부는 일정기준에 따라 지자체에서 판단한다.
 
[Q] 읍면 단위 지역이 아닌 동지역에도 설치가 가능한가?
 
[A] 모든 농지에 설치할 수 있으므로 동 지역의 농지에도 설치할 수 있다.
 
[Q] 개발제한구역의 농지에도 설치할 수 있나?
 
[A] 개발제한구역 내 설치 가능 여부는 ‘개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법’에 따라 결정된다.
 
[Q] 양도세나 종합부동산세 대상인가?
 
[A] 주택이 아니기 때문에 양도소득세와 종합부동산세 납부대상이 아니다. 다만, 재산(부동산)이므로 취득세와 재산세는 납부해야 한다.
 
[Q] 주소이전을 할 수 있나?
 
[A] 농촌체류형 쉼터는 임시거주용이다. 전입신고를 할 경우 상시거주 의도가 있는 것으로 간주 돼 ‘농촌체류형 쉼터는 임시숙소’로 규정한 농지법을 위반이 된다. 원상복구 등 행정처분이 내려질 수 있다.
 
[Q] 존치해 사용할 수 있는 기간은 얼마나 되나?
 
[A] 존치기간은 ‘건축법 시행령’에서 정한 바와 같이 횟수 별 3년의 범위에서 지자체 건축조례로 정한다. 단, 최초 설치(3년) 후, 3회 이상 연장 할 경우 안전‧기능‧환경‧미관을 해치지 않는 범위에서 건축조례로 연장 횟수를 정할 수 있다.
 
[Q] 데크와 주차장, 정화조를 따로 설치할 수 있나?
 
[A] 데크와 주차장, 정화조는 건축법 시행령 규정(제119조)에 따라 농촌체류형 쉼터 연면적·건축면적(33㎡이내)과 별도로 설치가 가능하다. 테크는 쉼터의 가장 긴 변의 1.5배 면적, 주차장은 자동차 1대 주차 기준 면적(13.5㎡)이다. 단, 정화조는 하수도법 등 개별법 및 지방자치단체 조례로 설치를 제한한 지역에서는 설치할 수 없다.
 
[Q] 건축의 소재나 층수, 높이, 모양 등에는 제한이 없나?
 
[A] 건축물의 소재나 모양에는 제한이 없으나 다만 철근콘크리트구조물, 철골콘크리트구조물로 지을 수는 없다. 1층으로 층고는 4m(지표면에서 건물물 상단까지의 수직거리) 이내라야 한다. 층고 높이 내에서 다락방 설치는 가능하다.
 
[Q] 기존 농막들은 어떻게 되나?
 
[A] 체류형쉼터제도를 운영해도 기존 농막을 숙소로 사용하는 것은 불가능하다. 단, 연면적·건축면적(20㎡ 이내)과는 별도로 데크, 정화조, 주차공간 등은 허용한다. 기존 농막이 쉼터 입지‧시설 기준을 충족하면 일정기간(3년) 내 쉼터로 전환할 수 있다.
 

 
 

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