시골집 살 때 꼭 챙겨봐야 할 서류들

 
도시 아파트와 달리 시골에 있는 집을 살 때는 따질 것들이 많다. 도시에서는 어느 지역에 있는 어떤 브랜드의 몇 평짜리 아파트 가격은 대부분 정해져 있다. 물론 주인 마음에 따라 올리고 내릴 수는 있지만 일정 가격대가 형성돼 있다.
 
하지만 시골집은 다르다. 같은 지역에서도 주변 경관이나 향, 크기와 사용한 자재, 정원의 완성도 등에 따라 가격은 천차만별이다. 그래서 챙겨볼 것들이 많다. 공법상 기술적인 부분을 따져야 할 부분도 많지만 우선은 공부를 통해 알아봐야 한다. 챙겨봐야 할 서류들이다.
 
물론 믿을 수 있는 공인중개사나 법무사에 맡긴다면 거래서부터 등기이전까지 필요한 서류들을 알아서 챙겨주지만, 그래도 확인이 필요하다. 특히 직거래라면 스스로 모두 챙겨야 한다.
 
시골집을 살 때 챙겨봐야 할 서류들을 정리해 봤다.
 

누구의 물건인가? - '등기부등본'

 
집을 살 때는 팔겠다는 집의 주인이 누군가를 당연히 확인해야 한다. 파는 사람이 정말 자기 소유의 집을 파는지, 본인 거라 해도 은행에 돈을 빌리고 잡혀 있지는 않은지를 알아봐야 한다. 세금을 못 내 그 집이 세무서에 압류가 돼 있을 수도 있다. 이런 사실들을 확인할 수 있는 서류가 ‘등기부등본’이다.
 
건물과 토지 각각의 등기부등본을 떼어 봐야 한다.
 
계약은 소유자 당사자와 해야하는 것이 원칙이다. 계약을 먼저 하고 시간을 두고 잔금을 치른 후 등기이전을 한다면 잔금 치르는 시점에 등기부등본을 다시 확인해야 한다. 권리에 변동이 생겼을 수도 있기 때문이다.
 

어떤 건물인가? - 건축물대장

 
집을 제대로 알려면 건축물대장을 봐야 한다. 언제 어떤 구조로 지은 몇 층짜리 얼마 크기의 누구 소유의 건물인지 알 수 있는 족보다. 건물의 용도도 알 수 있다. 각 층의 도면도 볼 수 있다.
 
집을 팔겠다는 사람은 집의 구조를 나무로 지었다고 하면 목구조주택이 된다. 그런데 건축물대장에는 철골구조로 돼 있다면 문제가 있다.
 
건축물대장상에 있는 평면과 실제 사용하고 있는 집의 평면이 다르다면 불법으로 증개축 돼 있을 수 있다.
 
시골집은 불법 증개축 돼 있는 경우가 많다. 집을 살 때 불법적인 요소가 있는 것을 인정하고 그 상태로 사용한다면 문제가 없을 수도 있다. 하지만 고쳐 쓸 요량으로 집을 샀거나 집을 산 후 주택이 아닌 카페 등 다른 용도로 사용할 계획이라면 불법 증개축된 부분 때문에 어렵고 못 할 수 있다.
 
불법적인 요소 있다면 은행에 담보로 돈을 빌릴 때도 문제가 된다.
 

 

마당은 제대로 따라오나? - 토지대장

 
집은 땅에 붙어 있다. 집을 샀다고 하여 마당이 알아서 따라오는 것이 아니다. 마당도 따로 사야 한다.
 
그래서 집이 있는 땅에 대해서도 자세히 알아봐야 한다. 이때 봐야 하는 서류가 토지대장이다. 토지대장에는 토지의 주소지와 면적, 지목, 공시지가 등이 정리돼 있다.
 
누구 소유인지는 등기부등본에서 확인하는 것이 원칙이지만 토지대장에서도 알 수 있다. 집주인과 땅주인이 같은 사람이라야 문제가 없다. 만약 집 주인과 다른 사람이 토지주라면, 자기 땅이 아닌 남의 땅에 집을 지었다는 얘기다.
 
집은 아내 이름으로 돼 있고 땅은 남편 명의로 돼 있거나, 땅은 아버지 명의고 집은 아들 명의로 돼 있을 수도 있다. 이럴 경우라면 집과 땅을 따로따로 사야 한다.
 
면적도 알아봐야 한다. 토지대장에는 200평인데 파는 사람은 300평이라 한다면 이유를 따져봐야 한다. 아예 면적이 잘 못 돼 있을 수도 있고, 마당 외에 다른 필지로 텃밭이 100평 더 있을 수도 있다.
 
경사지가 있거나 물길로 빠진 토지가 있다면 토지대장의 면적보다 실 사용면적은 적을 수도 있다.
 
지목도 따져봐야 한다. 마당이라면 당연히 지목이 대지로 돼 있어야 한다. 그런데 토지대장에 전이나 답, 임야 등 다른 지목으로 돼 있다면 이유를 알아봐야 한다. 구입 후 대지로 쉽게 지목변경할 수도 있지만 절차가 복잡하고 비용이 많이 발생할 수 있다. 아예 불가능할 수도 있다.
 

땅 모양은 어떻게 생겼나? - 지적도

 
지적도도 봐야 한다. 땅의 모양과 인접한 토지와의 관계 등을 확인할 수 있다.
 
집을 살 때 마당이 네모꼴인지 세모꼴인지 또 도로는 붙어 있는지를 알아봐야 한다. 집 앞에 있는 길이 지적도에 도로로 표시가 안 돼 있든가 또 지목이 도로가 아니라면 이유를 알아봐야 한다. 남의 토지를 무단으로 이용하든가 빌려 쓰고 있을 수도 있다. 도로 부분에 해당하는 토지의 소유자가 애매하다면 해당 부분의 토지대장을 확인해 봐야 한다.
 
도로가 없다면 살면서 내내 불편할 수 있고 다른 행위를 할 수 없을 수도 있다. 내 도로가 아닌 다른 사람의 도로를 사용한다면 시비가 생길 수도 있다.
 
지적도와 다르게 실제 땅의 경계가 애매할 수도 있다.  이 때는 경계측량을 해보면 정확하다. 파는 사람이 경계를 분명히 해 팔든가 아니면 매입하는 사람이 측량할 수도 있다. 측량을 하려면 비용이 발생하기 때문에 협의해야 한다.
 

어떻게 활용할 수 있나? - 토지이용계획확인서

 
시골에 있는 집을 살 때 꼭 챙겨봐야 하는 서류가 집이 앉아있는 토지, 즉 마당의 ‘토지이용계획확인서’다. 마당에 해당하는 토지의 이용계획과 용도 등을 확인할 수 있는데 여기서 중요한 것이 ‘용도지역’과 각종 '규제사항'들이다.
 
예를 들어 마당에 집이나 창고를 더 지을 수 있는지, 집을 이용해 음식점이나 카페 등을 할 수 있는지 등은 용도지역이 무엇인가에 따라 달라진다. (토지의 용도지역에 대해서는 다음에 따로 설명하겠다.)
 
용도지역에 따라 운동장만 한 마당이 있어도 현재의 집을 더 크게 늘릴 수도 없고, 또 마당에 별채를 하나 더 지을 수도 없다. 용도지역에 따라 집을 카페로 바꾸어 장사를 할 수도 있고 그게 안 될 수도 있다. 어떤 규제를 받고 있느냐에 따라서도 집을 늘려짓고 용도를 바꾸어 사용하는 것에 제한이 따른다. 토지이용계획확인서에서 이런 사항들을 확인할 수 있다.
 

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시골카페 머슴의 개똥철학 '시골편지'
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