"집 지을 수 있는 땅은 따로 있다"

 

땅과 집을 구입하는 일, 언뜻 보면 쉬워 보이지만, 사실 그 뒤에는 생각보다 많은 절차와 고민이 따른다. 돈이 웬수지, 돈만 있다면 땅이나 집 사는 것은 쉽다 여기지만 막상 해 보면 녹녹치 않다. 목 것도 따질 것도 많다.

 

게다가 적당한 땅을 산 후에도 개발해 주택 등 건물을 지으려면 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 땅의 종류, 속성에 따라 내가 원하는 건물을 지을 수 없고 아예 손도 못 대는 땅도 있다.

 

다른 용도로 사용하려면 신고나 허가 필요

 

나의 노력과 돈으로 산, 내 소유의 건물도 마찬가지다. 구입한 그대로 사용한다면 큰 문제가 없겠지만 고쳐서 쓰거나 원래 용도가 아닌 다른 용도로 사용하려면 쉽지 않다. 신고를 하고 허가를 받아야 하는데, 아무리 비용과 노력을 들여도 내가 원하는 대로 되지 않고 할 수 없는 것들도 많다.

 

토지와 건물 등 부동산은 거래부터 개발, 이용 등을 법으로 정하고 있다. 직간접적으로 관련된 법들은 수 없이 많다.

 

도시에 있는 건물들은 시골에 있는 집이나 건물과 달리 대부분 덩치가 크고 가격이 비싸다. 땅은 시골에 있는 것과 비교해 크기가 작아도 가격은 몇 곱절 비싸다. 하지만 거래하고 개발하는 방식이 어느 정도 규격화 표준화 돼 있어 쉽다.

 

모양 크기 천차만별! 불법적인 요소도 많아!

 

시골 땅은 그렇지 않다. 복잡하다. 농사짓는 농지, 나무 심는 산, 물이 흘러가는 강, 국립공원, 묘지 등 모양이나 쓰임이 우선 다양하다. 시골에 있는 집이나 건물들도 모양이나 크기가 천차만별이고, 사용한 자재나 집을 지은 공법도 많다. 관리가 안 돼 불법적인 요소들도 있다. 그래서 따질 게 많고 이해도 어렵다.

 

물이 흐르는 땅은 물이 흐르게 두어야 한다. 농사만 짓고 나무만 심어야 하는 땅도 있다. 집을 지을 수 있는 땅, 카페를 할 수 있는 땅은 따로 있다. 바로는 집을 지을 수는 없어도 신고를 하고 허가 절차를 거치면 가능한 땅도 있다. 땅의 종류에 따라 신고와 허가 방법들도 다양하다.

 

토지는 지목대로 이용해야 문제 없어

 

토지와 관련한 공부들은 여러 종류가 있는데 지적도, 임야도, 토지대장, 토지이용계획확인서 등이 대표적이다. 이러한 서류에는 필지(번지가 붙어 있는 하나의 땅)마다 '지목'을 표시하는데 주된 사용 목적을 명시한 토지의 종류다. 28가지가 있다. 지목대로 토지는 이용해야 하고 그래야 문제가 없다.

 

예를 들어 지목이 '전'이라 돼 있다면 밭농사 지으면 되고, '답'이라 돼 있으면 논농사 짓는 땅이다. '과'(과수원)는 과일나무 심는 땅이고, '임'(임야)에는 나무를 심어야 한다. '대'(대지)는 주거를 위한 살림집이나 사무실, 점포 등을 지을 수 있다. '창'(창고용지)로 돼 있으면 창고를 지을 수 있고, '도'(도로)로 돼 있으면 도로로 사용해야 한다.

 

집이나 건물 지을 수 있는 땅은 대지라야

 

이렇듯 모든 토지는 지목대로 사용해야 한다. 집이나 건물을 지을 수 있는 땅이 따로 있다는 얘기다.

 

농사를 지을 생각이라면 지목이 전, 답, 과수원으로 돼 있는 토지를 구입하면 된다. 농사만 짓게 만들어 놓은 토지는 다른 것을 할 수 있는 토지에 비해 가격도 싸다.

 

그런데 밭농사 짓는 '전'이나 논농사 짓는 '답'에 집을 짓고 카페를 하고 싶을 수도 있다. 이럴 때는 뭔가 방법을 찾아야 한다. 도면과 서류를 만들어 신고를 하거나 허가를 받으면 된다. 대지가 아닌 다른 지목의 토지에 집을 지을 때는 바로 지을 수 없고 신고나 허가 등 절차를 거쳐야 한다.